IVA en materia inmobiliaria

Objetivo:

El objetivo de este artículo, es ser una guía explicativa, con información actualizada del IVA en materia Inmobiliaria, que ayude a evitar cometer errores por desconocimiento en la aplicación del IVA que afectan a los inmuebles en la enajenación, arrendamiento y transferencias del dominio en general, enfocándonos en la comprensión del D.L. 825 ley sobre impuestos a las ventas y servicios, LIVS.

¿A quién está dirigido?:

Este artículo está dirigido a cualquier persona que quiera aprender de IVA en materia Inmobiliaria.

Normativas relacionadas:

  • D.L. N° 825 Ley de Impuestos a las Ventas y Servicios LIVS.
  • Ley 20.780 Reforma Tributaria, promulgada 2014.
  • Ley 20.899 Simplificación Tributaria, promulgada 2016.
  • Ley 21.210 Modernización Tributaria, promulgada 2020.

El texto completo de las leyes se encuentra en www.bcn.cl Biblioteca del Congreso Nacional.

  • Circular N° 37 del 2020.
  • Circular N° 13 del 2016.
  • Circular N° 42 del 2015.

Recomendaciones:

Para facilitar la comprensión del IVA en materia Inmobiliaria, primeramente es necesario saber que el IVA se rige por el DECRETO LEY 825 de 1974 (LIVS) Ley sobre Impuestos a las Ventas y Servicios, la cual ha tenido diversas modificaciones por la entrada en vigencia de nuevas leyes relacionadas con los temas tributarios, por dar un ejemplo las más recientes están mencionadas en el texto anterior.

De acuerdo a lo anterior, debemos recordar que ante cualquier duda, podremos revisar la ley 825 actualizada, que se encuentra en la biblioteca del Congreso Nacional.

Para facilitar la búsqueda de información en esta página, te recomendamos primeramente observar el índice de contenido, que se encuentra en la parte superior.

Una mirada panorámica histórica:

En el año 1987 producto de un escenario de evasión tributaria, se incorporaron modificaciones a la ley de ventas y servicios, quedando grava con IVA la construcción, es decir a quien construía directamente o le encomendaba a otro que construyera para él.
A partir del año 2016 esta situación cambió y se amplió la aplicación del impuesto al valor agregado (IVA) a la actividad inmobiliaria, es decir que ya no es necesario únicamente que se trate de bienes construidos, sino que siempre que exista una venta de un inmueble que ha sido adquirido con ánimo de reventa, veremos la aplicación del IVA. Esta regla está contenida en la ley 20780 del año 2014, la cual fue simplificada con la ley 20899 del año 2016 y la entrada en vigencia comenzó el 01 de enero del año 2016, entendiendo que desde dicha fecha la actividad inmobiliaria, pasa a quedar gravada con IVA tratándose de bienes inmuebles nuevos o usados, no importando si quien vende los ha construido o no, la exigencia para determinas si está afecta o no, está en la habitualidad. Quien compra con el ánimo de reventa, a contar del año 2016 genera una venta de inmueble afecta a IVA.

La ley 21.210 conocida como modernización tributaria del año 2020, introdujo los últimos cambios, con una serie de modificaciones, lo que requirió ajustes en distintos cuerpos legales, como por ejemplo al código tributario, a la ley de impuesto a la renta, a la ley de impuesto a las ventas y servicios LIVS, entre otros… Los principales cambios afectaron al (IVA) impuesto al valor agregado, específicamente en el ámbito inmobiliario.

La Habitualidad

Habitualidad en la venta de inmuebles:

Las modificaciones anteriores al D.L. 825, incluían una presunción de habitualidad cundo entre la adquisición o construcción del bien raíz y su enajenación transcurría un plazo igual o inferior a un año, esta situación se mantuvo hasta la entrada en vigencia de la ley 21210 del año 2020 llamada modernización tributaria, la cual modifica esta regla, contenida en  D.L. 825 ley de impuestos a las ventas y servicios LIVS, dejando en claro que la venta que se encuentra afecta a IVA, es la que se adquirió con el ánimo de reventa, es decir tiene por objeto reforzar que la determinación de la habitualidad de un vendedor corresponde  a un análisis de las circunstancias particulares de cada caso específico, sujeto a que existan las condiciones para calificarlo como habitual, por ejemplo una persona natural o juridica, podría vender una propiedad antes de un año y no necesariamente ser calificada como vendedor habitual.

Hecho gravado básico venta

Concepto de venta después de la Modernización Tributaria ley 21210:

N° 1 Artículo 2 de la ley 825 LIVS:

Por venta, toda convención independiente de la designación que le den las partes, que sirva para transferir a título oneroso el dominio de bienes corporales muebles, bienes corporales inmuebles construidos, de una cuota de dominio sobre dichos bienes o de derechos reales constituidos sobre ellos, como, asimismo, todo acto o contrato que conduzca al mismo fin o que la presente ley equipare a venta. Los terrenos no se encontrarán afectos al impuesto establecido en esta ley.

Nota: El numeral anterior, deja en claro que solo estará afecta a IVA la enajenación de inmuebles construidos, es decir, que en la venta de un terreno con una construcción de cualquier tipo, el IVA se aplicará solo al valor de la construcción debiendo descontar el terreno para el cálculo del impuesto, esto, siempre y cuando tal enajenación califique para ser afecta a IVA, por lo cual, si fuera este el caso, deberá descontarse el valor del terreno de la base imponible para calcular dicho impuesto.

Es importante considerar que cualquier tipo de construcción estará afecto a IVA, también las no visibles, por ejemplo las subterráneas, como es el caso de un terreno que solo tenga urbanización, pero siempre deberá descontarse el valor del terreno, en la base imponible para el correcto cálculo del impuesto. (Circular 37 del 2020)

Concepto de vendedor después de la Modernización Tributaria ley 21210:

N° 3 Artículo 2 de la ley 825 LIVS:

Por vendedor cualquier persona natural o jurídica, incluyendo las comunidades y las sociedades de hecho, que se dedique en forma habitual a la venta de bienes corporales muebles e inmuebles, sean ellos de su propia producción o adquiridos de terceros.

Corresponderá al Servicio de Impuestos Internos calificar la habitualidad. 

Con todo, no se considerará habitual la enajenación de inmuebles que se efectúe como consecuencia de la ejecución de garantías hipotecarias así como la enajenación posterior de inmuebles adjudicados o recibidos en pago de deudas y siempre que exista una obligación legal de vender dichos inmuebles dentro de un plazo determinado; y los demás casos de ventas forzadas en pública subasta autorizadas por resolución judicial.

Se considera también «vendedor» al productor, fabricante o vendedor habitual de bienes corporales inmuebles que venda materias primas o insumos que, por cualquier causa, no utilice en sus procesos productivos.

Nota: La norma anterior decía que el SII, a su juicio exclusivo calificaría la habitualidad, pero con la última modificación producto de la ley 21210, se cambió la expresión «a su juicio exclusivo» por «calificar la habitualidad«, existiendo ahora la posibilidad para el contribuyente de argumentar que no existe habitualidad si así lo estima y el SII pueda realizar una labor de juicio calificativo más fundada y razonada.

Con la eliminación de la presunción de habitualidad por ventas efectuadas antes de un año, en tiempos de pandemia, muchas personas pudieron liquidar parte de su patrimonio aprovechando el beneficio de vender inmuebles antes del año desde la adquisición, no calificando como vendedores habituales, ya que tuvieron una necesidad de obtener recursos frescos para poder enfrentar la crisis y no se vieron afectos al pago del impuesto.

Además se elimina la siguiente oración:

La transferencia de inmuebles efectuada por contribuyentes con GIRO INMOBILIARIO EFECTIVO podrá ser considerada habitual.

 La eliminación de dicha frase, refuerza la normativa, entendiendo que vendedor puede ser de igual forma una persona natural, aun que no haya constituido sociedad ni haya hecho iniciación de actividades en SII, pero que en la práctica se dedica de igual forma a la compraventa de inmuebles.

Estas modificaciones tienen por objeto establecer que la determinación de la habitualidad, depende de revisar caso acaso y será fruto de un análisis que se efectúe por parte del órgano fiscalizador atendiendo las circunstancias particulares, existiendo la posibilidad de que el propio contribuyente aporte antecedentes para ayudar a la determinación, en el caso se ser objeto de un proceso de fiscalización. Un argumento válido, para no calificar como vendedor habitual en la venta de un inmueble, podría ser la baja en los ingresos, la perdida de la fuente laboral, la necesidad de atender una situación de salud, mudarse a otra ciudad Etc. y así quedar liberado de la aplicación del impuesto.

Hechos Gravados Especiales

Cuando estamos frente a situaciones que no se encuentran afectas a IVA, por los hechos gravados básicos contenidos en el Artículo 2 de la ley 825, debemos preguntarnos si estos consideran o no en la aplicación del impuesto en los hechos gravados especiales que se mencionan en el artículo 8, que contempla situaciones especiales y distintas que no quedaron comprendidas o mencionadas por el hecho gravado Básico, o hay algún motivo específico que requiere que tengan una regulación particular respecto a la aplicación del IVA.

El artículo 8 de la LIVS ley 825, menciona los distintos hechos gravados especiales, que son considerados como ventas y servicios, los que podrían encontrarse gravados dependiendo de la naturaleza del caso, por lo que en materia Inmobiliaria debemos revisar las letras; b, c, d, g, L, m, e, f, de dicho artículo, y que mencionamos a continuación, haciendo un análisis explicativo en especial a la letra g.

Letra (b), Art. 8:

Será considerada como ventas y servicios:

b) Los aportes a sociedades y otras transferencias de dominio de bienes corporales muebles e inmuebles, efectuados por vendedores, que se produzcan con ocasión de la constitución, ampliación o modificación de sociedades, en la forma que lo determine, la Dirección Nacional de Impuestos Internos;

Letra (c), Art. 8:

Será considerada como ventas y servicios:

c) Las adjudicaciones de bienes corporales muebles e inmuebles de su giro, realizadas en liquidaciones de sociedades civiles y comerciales. Igual norma se aplicará respecto de las sociedades de hecho y comunidades, salvo las comunidades hereditarias y provenientes de la disolución de la sociedad conyugal;

Letra (d), Art. 8:

Será considerada como ventas y servicios:
 

d) Los retiros de bienes corporales muebles e inmuebles efectuados por un vendedor o por el dueño, socios, directores o empleados de la empresa, para su uso o consumo personal o de su familia, ya sean de su propia producción o comprados para la reventa, o para la prestación de servicios, cualquiera que sea la naturaleza jurídica de la empresa. Para estos efectos, se considerarán retirados para su uso o consumo propio todos los bienes que faltaren en los inventarios del vendedor o prestador de servicios y cuya salida de la empresa no pudiere justificarse con documentación fehaciente, salvo los casos de fuerza mayor, calificada por el Servicio de Impuestos Internos, u otros que determine el Reglamento.
Igualmente serán considerados como ventas los retiros de bienes corporales muebles e inmuebles destinados a rifas y sorteos, aún a título gratuito, y sean o no de su giro, efectuados con fines promocionales o de propaganda por los vendedores afectos a este impuesto.
Lo establecido en el inciso anterior será aplicable, del mismo modo, a toda entrega o distribución gratuita de bienes corporales muebles e inmuebles que los vendedores efectúen con iguales fines.
No se considerarán comprendidas en esta letra, las entregas gratuitas a que se refiere el N° 3 del artículo 31 de la Ley sobre Impuesto a la Renta que cumplan con los requisitos que para cada caso establece la citada disposición. El contribuyente respectivo no perderá el derecho al uso del crédito fiscal por el impuesto que se le haya recargado en la adquisición de los bienes respectivos ni se aplicarán las normas de proporcionalidad para el uso del crédito fiscal que establece esta ley.
 Los impuestos que se recarguen en razón de los retiros a que se refiere esta letra, no darán derecho al crédito establecido en el artículo 23°.

 

Letra (e), Art. 8:

Será considerada como ventas y servicios:

e) Los contratos de instalación o confección de especialidades y los contratos generales de construcción;

Letra (f), Art. 8:

Será considerada como ventas y servicios:

f) La venta de establecimientos de comercio y, en general, la de cualquier otra universalidad que comprenda bienes corporales muebles e inmuebles de su giro o que formen parte del activo inmovilizado del contribuyente, estos últimos, siempre que cumplan los requisitos señalados en la letra m) del presente artículo. Este tributo no se aplicará a la cesión del derecho de herencia;

Letra (g), Art. 8:

Será considerada como ventas y servicios:

g) El arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquiera otra forma de cesión del uso o goce temporal de bienes corporales muebles, inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial y de todo tipo de establecimientos de comercio.

Para calificar que se trata de un inmueble amoblado o un inmueble con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial se deberá tener presente que los bienes muebles o las instalaciones y maquinarias sean suficientes para su uso para habitación u oficina, o para el ejercicio de la actividad industrial o comercial, respectivamente. Para estos efectos, el Servicio, mediante resolución, determinará los criterios generales y situaciones que configurarán este hecho gravado.

Análisis de la letra g: Estos hechos gravados, se refieren a prestaciones, y se consideran servicios no ventas, por lo cual no se requiere habitualidad para calificar como afecto a IVA.
La habitualidad es un requisito propio del hecho gravado ventas y el hecho gravado básico general.

Dado que el arriendo se asocia a servicio y el servicio en el IVA no exige habitualidad, quien da en arriendo inmuebles AMOBLADOS es un contribuyente de IVA, ya que incurre en el hecho descrito Art. 8 letra (g). sin el requisito de que sea un vendedor habitual, de igual forma los arriendos con opción de compra (LEASING) se encuentran gravados con IVA, entendiendo que un inmueble arrendado sin muebles no estaba ni estará afecto a dicho impuesto. No obstante a lo anterior, como menciona el artículo 8 letra (g), tales inmuebles deben estar dotados con el equipamiento suficiente para ser utilizado como habitación u oficina como también para el ejercicio de la actividad industrial o comercial, es decir que no bastará que tenga muebles, sino que además deben ser suficientes.

Cabe mencionar, que los arriendos de inmuebles, para desarrollar actividades de enseñanza o prestaciones de salud, no están comprendidas en los hechos gravados especiales, y no se encuentran afectas IVA.

A continuación veremos tres ejemplos de arrendamientos afectos a IVA, que se mencionan en la circular 37 del 2020, para entender la normativa Artículo 8° letra (g) de la LIVS.

  • Ejemplo de arrendamiento de departamento: Se entenderá que el inmueble cuenta con muebles suficientes para considerarse amoblado si a lo menos incluye una cama o un mueble de similar naturaleza, así como algunos enseres tales como mesa comedor y vajilla, que permitan el alojamiento o pernoctación de una persona.
  • Ejemplo de arrendamiento de una oficina: Contará con inmobiliario suficiente si, a lo menos incluye un escritorio, una silla y cualquier mueble adicional para el archivo, custodia de documentos o para el uso de oficina, como una mesa para reuniones, apoyo de computadora o impresoras u otro que tengan esa finalidad
  • Ejemplo de arrendamiento de inmuebles para la actividad Comercial o Industrial: Tratándose de este tipo de inmuebles, deberán contar con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de la actividad comercial o industrial, siendo estas suficientes para desarrollar tales actividades, lo que implica que para estar afecto deberá contar con el mínimo requerido. Así, por ejemplo, si el arrendamiento recae en un local comercial, para entender que cuenta con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial, deberá a lo menos contar con un mesón para atender al público y estantes para guardar y exponer los productos.

Letra (L), Art. 8,

Será considerada como ventas y servicios:

L) Los contratos de arriendo con opción de compra que recaigan sobre bienes corporales inmuebles realizados por un vendedor;

La entrada en vigencia de la ley 21210, elimina la siguiente frase:
Para estos efectos, se presumirá que existe habitualidad cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz y la fecha de enajenación transcurra un plazo igual o inferior a un año.

Al igual que para el hecho grabado básico, esta modificación tiene por objeto reforzar que la determinación de la habitualidad en los contratos de arriendo con opción de compra, corresponde a un análisis de las circunstancias particulares del caso específico, sujeto a que existan las condiciones para calificarlo como habitual.

Letra (m), Art. 8:

Será considerada como ventas y servicios:

m) La venta de bienes corporales muebles e inmuebles que formen parte del activo inmovilizado de la empresa, siempre que, por estar sujeto a las normas de este título, el contribuyente haya tenido derecho a crédito fiscal por su adquisición, importación, fabricación o construcción.
No obstante lo dispuesto en el párrafo precedente, no se considerará, para los efectos del presente artículo, la venta de bienes corporales muebles que formen parte del activo inmovilizado de la empresa, efectuada después de transcurrido un plazo de treinta y seis meses contado desde su adquisición, importación, fabricación o término de construcción, según proceda, siempre que dicha venta haya sido efectuada por o a un contribuyente acogido a lo dispuesto en el artículo 14 letra D) de la ley sobre Impuesto a la Renta, a la fecha de dicha venta.

Artículo 9 Transitorio de la ley 20899 Simplificación Tributaria:

Artículo noveno.- (Transitorio) Las modificaciones introducidas por el artículo 2º en el decreto ley Nº 825, de 1974, sobre Impuesto a las Ventas y Servicios a contar del 1 de enero de 2016, no se aplicarán a las cuotas de contratos de arriendo con opción de compra de bienes corporales inmuebles, ni a las transferencias de inmuebles que se efectúen en virtud de dichos contratos, en la medida que hayan sido celebrados por escritura pública o instrumento privado protocolizado con anterioridad a la fecha de entrada en vigencia señalada, rigiéndose por las disposiciones de la ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios vigentes con anterioridad a la fecha señalada.».

Un ejemplo podría ser una promesa de compraventa firmada en el 2015, cuya escritura de compraventa es celebrada a contar del 01 de enero del 2016, no estaría afecta al IVA.

Base Imponible

Claves para facilitar la comprensión de la base imponible en materia inmobiliaria.

Para evitar confusión, respecto a la determinación de la base imponible del IVA, respecto a la letra g), artículo 16  y el artículo 17, exponemos el siguiente ejemplo:

Ante la consulta de una inmobiliaria, respecto a la aplicación del IVA en la venta de departamentos, en (ORD. N° 995, de 20.04.2021) el SII se ha pronunciado sobre la base imponible del IVA en este caso particular, aclarando que, tanto el artículo 16, letra g), como el artículo 17, de la LIVS, determinan la base imponible en la venta de un inmueble construido. La diferencia para aplicar una u otra base imponible, radica en el hecho de si se adquirió o no IVA en la adquisición del inmueble construido que se pretende vender.

No debemos olvidar que el N° 1 Artículo 2 de la ley 825 LIVS, en su párrafo final menciona que: Los terrenos no se encontrarán afectos al impuesto establecido en esta ley.

Base imponible de la venta de inmuebles en cuya adquisición no se soportó IVA, realizada por un vendedor habitual.

Como lo menciona la circular 37 del  2020, se trata de vendedores habituales de inmuebles usados por lo general, que deben gravar sus operaciones con IVA, pero no soportaron este impuesto al comprar el inmueble, razón por la cual, en un proceso normal de declaración de IVA, al no tener crédito fiscal en la compra, solo disponen  de un IVA débito. Esta situación se da cuando alguien que se dedica al negocio de la compraventa, por algún motivo o circunstancia, adquiere una propiedad sin factura, lo que significa que no adquiere IVA crédito en el momento de comprar el inmueble. Para solucionar este problema que afectaba a vendedores habituales, la modernización tributaria 21210, introduce un cambios en la letra g, del Artículo 16 de la LIVS , el cual da solución al problema, pudiendo acogerse a esta base imponible especial.

Debemos analizar detenidamente la letra g del Artículo 16 de la LIVS, ya que es precisamente en esta letra, donde encontraremos la solución al problema contable y la información completa para realizar el cálculo correcto. Cabe mencionar que este cálculo considera los últimos cambios realizados al D.L. 825 , producto de las modificaciones que incorporó la ley de Modernización Tributaria 21.210 del año 2020.

Letra g) En el caso de venta de bienes corporales inmuebles, en cuya adquisición no se haya soportado impuesto al valor agregado, realizada por un vendedor habitual, la base imponible será la diferencia entre los precios de venta y compra. Para estos efectos deberá reajustarse el valor de adquisición del inmueble de acuerdo con el porcentaje de variación que experimente el índice de precios al consumidor en el período comprendido entre el mes anterior al de la adquisición y el mes anterior a la fecha de la venta.

Con todo, en la determinación de la base imponible a que se refiere el párrafo anterior deberá descontarse del precio de compra y del precio de venta, el valor del terreno que se encuentre incluido en ambas operaciones. Para estos efectos, el vendedor deberá deducir del precio de venta  el valor comercial de éste a la fecha de la operación. Efectuada esta deducción, el vendedor deberá deducir del precio de adquisición del inmueble una cantidad equivalente al porcentaje que representa el valor comercial del terreno en el precio de venta. 

El Servicio podrá tasar el valor asignado al terreno, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 64 del Código Tributario.
Para facilitar la comprensión, hemos diferenciado con color, las distintas instrucciones contenida en la letra g, del artículo 16, con las cuales, una vez ejecutadas, obtendremos la base imponible para poder calcular el IVA de este caso específico.
Nota: El término DEDUCIR, en el contexto tributario, debe entenderse como DESCONTAR.

Respecto al párrafo contenida en la letra g, la cual dice: «Para estos efectos, el vendedor deberá deducir del precio de venta  el valor comercial de éste a la fecha de la operación», La circular 37 del 2020, establece que; el valor comercial, tanto del terreno como del inmueble construido, podrá ser acreditado con todos los medios de prueba que establece la ley, por ejemplo, con los siguientes antecedentes:

  1. Tasación comercial efectuada por una entidad bancaria.
  2. Tasación comercial efectuada por un tasador o por una empresa o profesional del rubro inmobiliario.
  3. Copia de tasaciones comerciales de inmuebles de características y ubicaciones similares, en la localidad respectiva.

De acuerdo las instrucciones indicadas en la letra g del artículo 16, hemos desarrollo el cálculo para determinar la base imponible, en el caso en que un vendedor habitual no haya soportado IVA en la adquisición, a continuación exponemos un ejemplo, cabe señalar, que este cálculo, según circular 37 del 2020, es aplicable en la adquisición de inmuebles usados y nuevos, siendo solamente suficiente que en la adquisición no se haya soportado IVA.

Facultad de tasación del SII

Debido a que la norma permite rebajar el valor comercial del terreno,  ante cualquier evidencia en la manipulación de la tasación comercial, que tenga como resultado disminuir el monto del IVA, el SII podrá tasar nuevamente el valor comercial de la propiedad y girar de inmediato, sin más trámites, el correspondiente impuesto.

Base imponible de la venta de inmuebles en cuya adquisición se soportó IVA, realizada por un vendedor habitual.

Se trata de vendedores habituales de inmuebles nuevos y usados, que deben gravar sus operaciones con IVA, y que sí adquirieron IVA en la compra ya que les fue emitida una factura. Para este caso se aplica el procedimiento  normal de declaración de IVA, es decir que se imputará el IVA crédito contra el IVA débito.

La instrucción para el cálculo de la base imponible se menciona en el segundo párrafo del artículo 17 de la LIVS, precisamente en el texto destacado con azul, el cual observamos a continuación:

Tratándose de la venta de bienes inmuebles gravados por esta ley, deberá deducirse del precio estipulado en el contrato el monto total o la proporción que corresponda, del valor de adquisición del terreno que se encuentre incluido en la operación. En el caso de los contratos de arriendo con opción de compra de bienes corporales inmuebles, podrá deducirse del monto de cada cuota, incluyendo la opción de compra, la proporción correspondiente al valor de adquisición del terreno que se encuentre incluido en la operación, la que resultará de calcular la proporción que representa el valor de adquisición del terreno en el valor total del contrato. Para estos efectos, deberá reajustarse el valor de adquisición del terreno de acuerdo con el porcentaje de variación experimentado por el índice de precios al consumidor en el período comprendido entre el mes anterior al de la adquisición y el mes anterior al de la fecha del contrato.

Recordemos que el IVA solo grava en la venta la construcción, por lo cual siempre deberemos descontar el valor del terreno para el cálculo de la base imponible.

A continuación te mostramos el desarrollo para el calcular la base imponible en este caso y exponemos un ejemplo con datos de la compraventa de un inmueble, en el cual si se soportó IVA en la compra y obtuvo factura , realizada por un vendedor habitual. Este cálculo es aplicable en la adquisición de inmuebles usados y nuevos.

Base imponible en el arrendamiento de bienes inmuebles gravados con IVA.

Inciso primero, del Artículo 17, de la LIVS:

Artículo 17°- En el caso de arrendamiento de inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial, y de todo tipo de establecimientos o de comercio que incluya un bien raíz, deberá deducirse de la renta, para los efectos de este párrafo, una cantidad equivalente al 11% anual del avalúo fiscal del inmueble propiamente tal, o la proporción correspondiente si el arrendamiento fuere parcial o por períodos distintos de un año.

De acuerdo al artículo anterior, tratándose del arrendamiento de inmuebles amoblados y de inmuebles con instalaciones y maquinarias, la legislación dice que se deducirá de la renta, el equivalente al 11% del avalúo fiscal anual, por ejemplo si se está cobrando mensual, la deducción será una doceava parte del avalúo fiscal anual.

Cabe mencionar, que los arriendos de inmuebles, para desarrollar actividades de enseñanza o prestaciones de salud, no están comprendidas en los hechos gravados especiales, y no se encuentran afectas a IVA.

A continuación te mostramos el desarrollo para el calcular la base imponible de arriendo amoblado afecto a IVA y exponemos un ejemplo, en el cual se aplica la deducción del 11% anual del avalúo fiscal.

Uso del crédito fiscal en operaciones de ventas de Inmuebles, por vendedores habituales

El crédito fiscal es un elemento determinante para fijar el monto del impuesto que se debe pagar, ya que el crédito fiscal es una cifra a favor, que se imputa contra el débito fiscal. Veamos un ejemplo, si por la adquisición de un inmueble se obtiene un IVA crédito por $10.000.000 y por la venta de este inmueble se genera un débito de $13.000.000, se debe realizar el pago por la diferencia que sería $3.000.0000.

El artículo 23 de la ley 825 LIVS, dispone que el crédito fiscal está constituido por los impuestos soportados al adquirir bienes o al beneficiarse de servicios remunerados, debiendo imputarse siempre los IVAS crédito  contra los IVAS débitos.

Es muy importante considerar que existen operaciones inmobiliarias en las que no se recarga IVA, refiriéndonos a las operaciones exentas de IVA y/o las no gravadas, distinguiéndose unas de otras, unas están liberadas por el legislador, y otras simplemente no cumplen con las exigencias del hecho gravado. De acuerdo a lo anterior debemos comprender que el uso del crédito fiscal que consta en las facturas de compra se puede aprovechar en un 100% solo si se realizan 100% operaciones de ventas gravadas, pero cuando el contribuyente realiza operaciones de venta exentas o no gravadas, el crédito fiscal se debe proporcionalizar.

Tratándose de inmuebles, no siempre se puede determinar antes de la venta si esta será afecta o no, ya que el contribuyente podría adquirir un inmueble con factura obteniendo IVA crédito, pero si posteriormente en la operación de venta quien compra lo hace con subsidio, y como sabemos las operaciones con subsidio son exentas, el contribuyente no tendría un IVA debito que pueda imputarle al IVA crédito, significando en este caso que el contribuyente no puede hacer uso del crédito fiscal que obtuvo en la compra del inmueble.

Debido al problema planteado anteriormente, la modernización tributaria  ley 21.210 artículo 23, N° 6,  entrega un mecanismo especial, señalado lo siguiente:

Cuando los contribuyentes que se dediquen a la venta habitual de bienes corporales inmuebles o las empresas constructoras, no puedan determinar la procedencia del crédito fiscal conforme a los números 1 al 3 de este artículo, en el período tributario en que adquirieron o construyeron los bienes, deberán aplicar las siguientes reglas:

 

a) El impuesto soportado será considerado provisionalmente como crédito fiscal del período correspondiente; y

b) El crédito fiscal provisional deberá ser ajustado en cada periodo en que se realicen operaciones no gravadas o exentas, adicionando, debidamente reajustado, al débito fiscal de dicho período, el monto equivalente al impuesto soportado en la adquisición o construcción de la o las unidades que se transfieren en dichas operaciones.

Lo anterior quiere decir que los vendedores habituales cuando no puedan determinar si el crédito fiscal será imputado contra un débito fiscal, deberán considerar el IVA crédito como provisional del periodo en que se adquirió el inmueble, el cual será imputado de forma manual contra un IVA débito por un monto igual al IVA crédito reajustado. Entonces este ajuste se realiza no modificando el crédito fiscal propiamente tal, sino que generando un débito.

Lo que dispone la norma es llevar un registro auxiliar para tener el control del crédito fiscal soportado en la compra, ya que no se sabe si la venta de estos inmuebles va a generar IVA débito o no, lo cual debe ser registrado en:

  • Código 920 del registro de ventas, asignado para el tipo de documento: Otros registros no documentados. Aumenta débito.
  • Código 154, del formulario 29.

El servicio mediante resolución regulará el mecanismo para la aplicación de la proporcionalidad del uso del crédito fiscal en el caso de las compraventas de inmuebles, según resolución Ex. N° 24 del 14.02.2020, establece sistema para la determinación del crédito fiscal, del artículo 23 de la ley 825 LIVS.